Application de la clause résolutoire et créanciers inscrits

Aux termes de l’article L. 143-2 du Code de commerce :
« Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l'immeuble dans lequel s'exploite un fonds de commerce grevé d'inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits.
Le jugement ne peut intervenir qu'après un mois écoulé depuis la notification.
La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu'un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles élus ».

La notification aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce en cas de résiliation du bail a pour objet de les avertir de la disparition possible du fonds qui était exploité dans les lieux et de prendre leurs dispositions, soit pour tenter de stopper cette résiliation, soit pour obtenir des garanties de leur débiteur.
Toutes les résiliations doivent être notifiées, à l'exception de la résiliation « normale », triennale, du preneur. Dès que le bail est interrompu pendant son cours, même en cas de résiliation amiable, la notification est nécessaire.

Dès lors, le bailleur qui entend se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire doit en informer les créanciers inscrits de sorte que la résiliation ne devient définitive à l’égard des créanciers inscrits qu’un mois après la notification qui leur a été faite.

La notion de créanciers "antérieurement inscrits"

L’article L. 143-2 du Code de commerce fait référence aux créanciers « antérieurement inscrits ».

Trois dates doivent être prises en considération : la date de l’inscription qui va déterminer si le créancier doit être pris en compte pour la notification, la date de la notification de la résiliation du bail à ce créancier, et enfin la date de la résiliation elle-même qui peut poser difficulté.

En effet, la procédure de mise en œuvre de la clause résolutoire se déroule en 3 étapes :

- Un commandement de payer est délivré, visant la clause résolutoire, qui fait courir un délai d’un mois ;

- A l’expiration du délai d’un mois, le bailleur doit prouver la persistance de la violation à cette date ;

- Enfin, le créancier saisit le juge pour faire constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire.

Finalement, lorsque la résiliation résulte de la mise en jeu d’une clause résolutoire, quelle est la date butoir pour les inscriptions à prendre en compte ? Date du commandement ? Expiration du délai de mise en demeure ? Assignation ou décision constatant l’acquisition de la clause résolutoire ?

Il peut exister certains créanciers déjà inscrits à la date du commandement, puis d’autres créanciers inscrits ultérieurement.

La Cour de cassation a pu considérer qu’est insuffisante la notification du commandement d'avoir à payer les loyers ou de faire cesser toute autre infraction au bail, puisque cet acte manifeste seulement l'intention du bailleur de se prévaloir d'une résiliation éventuelle. En effet, si le commandement de payer est un préalable nécessaire à la résiliation, il ne débouche pas nécessairement sur cette sanction.

Dans un arrêt du 16 mars 2017, la Cour de cassation est venu préciser qu'aucun texte n'oblige le bailleur à signifier le commandement de payer visant la clause résolutoire aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce. C'est bien la demande en justice de résiliation qui doit être dénoncée puisque le commandement n'étant que le préalable qui traduit une simple éventualité de se prévaloir d'une faute pour solliciter une résiliation.

C'est donc bien le jour où la résiliation est acquise qui est le critère pertinent à prendre en considération.

La notification de la résiliation du bail aux créanciers inscrits

En présence d’une clause résolutoire, c’est en principe le jour où le bailleur demande judiciairement la constatation de la résiliation que celle-ci est acquise puisque c’est par sa demande qu’il fait savoir qu’il lui semble bon de faire jouer la clause résolutoire.

C’est donc le jour auquel le bailleur saisit le juge qui compte pour la détermination de l’antériorité des créanciers inscrits.
Le bailleur qui demande en justice la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire doit donc en informer tous les créanciers inscrits à la date de cette résiliation.

Ainsi, faute d’avoir été destinataire d’un acte sollicitant la résiliation, telle l’assignation demandant constatation de la résiliation du bail et mentionnant le délai d’un mois, le créancier doit bénéficier de la protection instaurée par l’article L. 143-2 du Code de commerce.

La protection apportée par l’article L. 143-2 du Code de commerce aux créanciers inscrits est donc la suivante : le bailleur doit leur délivrer l’assignation en même temps qu’au locataire. Celle-ci doit mentionner le délai d’un mois, qui court entre l’assignation et le jugement, le juge ne pouvant rendre sa décision avant son expiration. Les créanciers ont ainsi le droit d’intervenir devant le juge.

En pratique, pour éviter la sanction de l’inopposabilité, il y aura lieu de lever un état des inscriptions à la date de l’assignation en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et de dénoncer l’assignation à tous les créanciers inscrits à cette date.

Au-delà de simples règles procédurales qui peuvent paraître tatillonnes, l’enjeu est considérable.

En effet, à défaut de notification, la résiliation de plein droit est inopposable aux créanciers inscrits non informés. Le défaut de notification ne pourra alors être suppléé par aucune autre formalité, la preuve que le créancier avait connaissance des défaillances du preneur n’aura aucun effet.
Et si la résiliation est inopposable au créancier, c’est donc que le droit au bail est à son égard maintenu dans le patrimoine de son débiteur ; de sorte que ce créancier sera en mesure de l’appréhender.

Si en votre qualité de bailleur, vous entendez vous prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire à l'encontre de votre locataire, votre avocate en droit des baux commerciaux, située à Paris 16, pourra vous aider dans l'accomplissement de ces procédures et formalités légales.